Aktionärsbrief

Im Geschäftsjahr 2018 wurde der annualisierte Liegenschaftsertrag um 8.6% auf CHF 60.9 Mio. (2017: CHF 56.1 Mio.) gesteigert. Dabei leisteten die drei Sale-and-Lease-BackTransaktionen in Brunegg, Goldach und Pratteln einen massgeblichen Beitrag. Weiter wurde in der zweiten Jahreshälfte der Leerstand im Vergleich zum ersten Semester abgebaut, insbesondere auch mit Vermietungserfolgen bei älteren Leerständen. Der Einfluss der Neubewertungen lag aufgrund von langfristigen Vertragsabschlüssen und Entwicklungserfolgen mit CHF 76.4 Mio. deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahrs (CHF 33.3 Mio.). Bei HIAG Data führte die Fokussierung des Angebots zu einer Verlängerung der Investitionsphase. Trotz Wertberichtigungen auf Investitionen bei HIAG Data in Höhe von CHF 16.5 Mio. steigerte HIAG im Geschäftsjahr 2018 das Unternehmensergebnis insgesamt um 5.9% auf CHF 60.9 Mio. (2017: CHF 57.5 Mio.) und den Gewinn je Aktie auf CHF 7.60 (2017: CHF 7.15).

Strategische Akquisitionen steigern Ertragskraft und stärken langfristig die «Landbank»
Die Akquisitionen in Brunegg, Goldach und Pratteln entsprechen in jeder Hinsicht der Strategie der HIAG. Sie stärken mit CHF 5.9 Mio. jährlich über eine Vertragslaufzeit von je 15 Jahren den annualisierten Liegenschaftsertrag langfristig – zudem verfügen alle Standorte über mittel- und langfristiges Entwicklungspotenzial. In Brunegg ist die Planung einer Erweiterung des Hochregallagers mit dem bestehenden Mieter weit fortgeschritten. Auf dem rund 63’000 m² umfassenden Areal in Goldach wird der Neubau einer Halle vorangetrieben, die nach Fertigstellung ebenfalls für 15 Jahre vermietet sein wird. Und in Pratteln zeichnet sich ab, dass sich die industrielle Nutzung des Areals im letzten Zyklus befindet und das derzeitige Industriegebiet um den Bahnhof langfristig zum Zentrumsareal mit rund 50’000 m² Büro- und Wohnraum umgenutzt werden kann.

Durchschnittliche Restmietdauer auf fast 10 Jahre erhöht
Die mittlere gewichtete Restmietdauer wurde gegenüber dem Vorjahr von 7.9 Jahren auf 9.7 Jahre erneut signifikant verlängert. Dazu beigetragen haben der langjährige Baurechtsvertrag mit Stadler Rail in St. Margrethen sowie die Sale-and-Lease-Back-Transaktionen im Berichtsjahr mit langfristigen Triple-Net-Mietverträgen über rund 10% des Mietertrags der HIAG und die Wiedervermietung des ehemaligen Rekrutierungszentrums in Windisch an die Stiftung FARO mit einer Laufzeit über 25 Jahre. Die Stiftung FARO wird ab Mitte 2019 auf dem Kunzareal ein Wohnzentrum für Menschen mit Beeinträchtigung betreiben.

Abbau von strukturellem Leerstand durch Standortentwicklung
Der Leerstand betrug wie im Vorjahr 14.3% und hat sich somit seit dem Börsengang im Jahr 2014 um 3.7 Prozentpunkte signifikant verbessert. Besonders erfreulich verliefen die Vermietungen in Cham, wo der Leerstand im Bestandesgebäude von 66.8% auf 10.2% reduziert die Neupositionierung des Areals Lorzenpark mit der geplanten Entwicklung von 300 Wohnungen und der Ansiedlung des Kompetenzzentrums für Spitzenathletik und Forschung, OYM (on your marks), sowie Hospitality-Einheiten erfolgreich vorangetrieben wird. Nicht zuletzt legte die frühe Ansiedlung des Tesla Store eine wichtige Grundlage dafür, dass der Ferrarispezialist Pit Lane und die Formula V Racing Lounge, ein auf High-End-Formel-1-Simulatoren spezialisiertes Unternehmen, den Lorzenpark als Standort ausgewählt haben. Getrieben durch die Ankernutzer ist HIAG auf frühere Entscheide im bestehenden Vorprojekt zurückgekommen, um die künftige Positionierung zu schärfen und auf die Ausstrahlung der bestehenden Nutzer aufzubauen, um eine höherwertige Positionierung zu erreichen.

Wertänderungen im Portfolio widerspiegeln Entwicklungsfortschritte
In Meyrin wurde mit Regus nach Hewlett Packard Enterprise (HPE) ein weiterer Ankermieter für das Bestandesgebäude auf dem Campus «The Hive» gewonnen. Es befindet sich bereits in der Umnutzung und wird 2019 fertiggestellt. Die Verhandlungen für die Entwicklung eines weiteren Gebäudes sind weit fortgeschritten. Im Zentrum des Campus entsteht derzeit ein Restaurant- und Schulungspavillon für die dynamische Schweizer Restaurantgruppe «Luigia». Der neue Pavillon wird ab 2020 den Treffpunkt im Herzen des Campus bilden. Der Standort profitiert in seiner Positionierung als Hub für internationale Konzerne von prominenten Ankermietern und der unmittelbaren Nähe zum CERN.

In Dietikon wurde Anfang 2018 mit der österreichischen Einrichtungshauskette XXXLutz ein Mietvertrag für einen Ersatzneubau mit einer Nutzfläche von ca. 9’000 m² und zu modernisierenden Bestandesflächen von ca. 11’000 m² abgeschlossen. Der Vertrag mit einer Laufzeit von 15 Jahren beginnt erst nach Auszug der bestehenden Mieter und nach Abschluss der Bauphase, was nicht vor 2021 sein wird.

In Niederhasli ist nach der Aufhebung der Planungszone der Neubau von Büro- und Hallenbauten für Doka Schweiz in Umsetzung, die damit für weitere 15 Jahre als Mieterin eingebunden werden konnte. Die Neuentwicklung der Zentrumszone um den Bahnhof Niederhasli bietet zudem ein mittelfristiges Potenzial von über 300 Wohnungen.

Weitgehend abgeschlossen ist die Umnutzung des Walzmühle-Areals in Frauenfeld, wo in drei Etappen 39 Wohneinheiten und 2’300 m² Bürofläche entstehen. Im Februar wurde die Aufrichte gefeiert. Bereits sind die Gewerbeflächen weitgehend vermietet. Und für die Wohnungen wurden neun Monate vor Fertigstellung die ersten Mietverträge unterzeichnet. Die Nahversorgung wird mit dem Einzug des Cafés «Werk 3» der Frauenfelder Bäckerei-Konditorei Stähli mit über 50 Sitzplätzen und einer Abholtheke gewährleistet.

Unternehmerische Community als Hebel zur Steigerung der Potenziale
Auf dem Papieri-Areal in Biberist werden mit dem Rückbau der Papiermaschinen Gebäudeflächen schrittweise nutzbar gemacht und mit HIAG Data die Infrastruktur für Geschäftsmodelle der vierten industriellen Revolution geschaffen. Heute entwickeln und skalieren Start-ups hier grenzüberschreitende Geschäftsmodelle. Unter den innovativen Unternehmen befinden sich ein Anbieter von 3D-Printing-Lösungen für den Einsatz im Spitzensport, in der Mobilität und zur Sicherstellung von sauberem Trinkwasser in Drittweltländern sowie ein eSports-Leistungszentrum mit einem Veranstaltungsort für eSports-Turniere und cloudgestützten High-End-Simulatoren für den Rennsport. Aktuell wird 1% der Gebäudefläche so genutzt. Damit hat HIAG den Standort Biberist als Destination für Start-ups positioniert, die ihre Geschäftsmodelle auf neuen Technologien aufbauen, zu denen unter anderem auch Big Data, maschinelles Lernen, Datensicherheit und hochleistungsfähige Netzanbindungen zählen.

Pioniere der industriellen Entwicklung – der vierten industriellen Revolution
In Diesbach hat HIAG Alpine Co-Working als Partner gewählt, um das Areal in einen Retreatund Breakout-Ort umzunutzen, der Teams von grossen Konzernen und Organisationen Raum zum Umdenken und Neuerfinden ihrer Geschäftsmodelle bietet, damit die Unternehmen sich erfolgreich den Herausforderungen der digitalen Wirtschaft und der vierten industriellen Revolution stellen können. Das Projekt auf dem Leglerareal wird die Nachfrage von etablierten Unternehmen bedienen, die für Retreats bis anhin auf Boutiquehotels und Spa-Resorts zurückgegriffen oder gar ihre eigenen Resorts geschaffen haben. Die bevorstehende Umnutzung entspricht diesem stark wachsenden Trend. Neben Räumen für Workshops und Veranstaltungen wird der Standort über ein angemessenes Unterkunfts- und Verpflegungsangebot verfügen und sich für Unternehmensund Familienanlässe mit bis zu 150 Gästen eignen. Gleichzeitig wird es zu einem «Alpine Hub» für die digitalen Nomaden unserer Zeit. Mit der Schaffung von Serviced Apartments in Meyrin, Biberist, Cham und Aathal wird HIAG Teile dieses Konzepts auf andere Standorte übertragen und damit gleichzeitig den Standort Diesbach prominent positionieren. 

Strategische Fokussierung bei HIAG Data
HIAG Data wurde durch HIAG ursprünglich lanciert, um das Arealportfolio der HIAG in Bezug auf das Lagekriterium «Digitale Erschliessung» als Prime-Lage zu positionieren. Diese Strategie trägt bereits erste Früchte in Meyrin, Biberist und Diesbach und soll schrittweise auf das ganze Portfolio ausgedehnt werden. Parallel dazu eröffnen sich für HIAG Data Möglichkeiten, die weit über die Immobilienstrategie hinausgehen. Der Einsatz von Cloud-Lösungen und damit von transaktionsbasierten Software-Lösungen ermöglicht industrieunabhängig attraktive neue Geschäftsmodelle. Um die Grundlage zu schaffen, dass Unternehmen mit einem sehr hohen Anspruch an Datensicherheit, Datenunabhängigkeit und Datenverfügbarkeit diesen Wandel schneller bewältigen können, haben SIX als Betreiberin der Schweizer Finanzplatzinfrastruktur und HIAG Data die Absicht bekannt gegeben, gemeinsam Secure Swiss Cloud Services zu entwickeln und zu vertreiben. Damit schaffen SIX und HIAG Data die Basis für ein cloudbasiertes Ökosystem für den Schweizer Finanzmarkt. Dabei soll HIAG Data die hochsichere und hochleistungsfähige Cloud-Plattform bereitstellen. Um das Wachstumspotenzial der HIAG Data nicht durch die Immobilienstrategie zu beschränken, will HIAG die Voraussetzung schaffen, dass weitere Investitionen in das Geschäftsmodell der HIAG Data für Drittinvestoren und unabhängig von HIAG Immobilien möglich werden.

Ausblick
Die Schweiz verfügt über eine hervorragende Ausgangslage, sich in der dynamischen Entwicklung neuer Geschäftsmodelle als ähnlich attraktives Umfeld zu positionieren, wie es Silicon Valley in den letzten zwanzig Jahren war, jedoch mit einer eigenen Schweizer DNA. Die Chancen der Schweiz, sich global zu profilieren, sind von Politik, Industrie und Forschung erkannt, was sich in zahlreichen erfolgreichen Initiativen zeigt. HIAG will an vorderster Front diese Entwicklung mitprägen und mit ihrem Arealportfolio zu dieser Entwicklung beitragen. Mit den Initiativen in Meyrin, Biberist und Diesbach sowie dem Aufbau von HIAG Data wurde dazu eine ausgezeichnete Ausgangslage geschaffen.

In diesem Sinne wünschen wir Ihnen bei der Lektüre dieses Geschäftsberichts viel Freude und Inspiration.