Aktionärsbrief

Als Folge der zwei ausserordentlichen Ereignisse im Geschäftsjahr 2019 weist HIAG nach einem Gewinn im Vorjahr von CHF 60.9 Mio. im Berichtsjahr einen Verlust von CHF 70.7 Mio. aus. Einerseits belastete die abgebrochene Entwicklung einer eigenen Multicloud-Plattform das Ergebnis mit rund CHF 70 Mio. Sämtliche Aktiven im Zusammenhang mit diesem Projekt wurden per 31. Dezember 2019 zu 100% wertberichtigt und HIAG geht heute davon aus, dass im Rahmen der Verwertung der bestehenden Aktiven ausserordentliche Erträge erzielt werden können. Zudem muss HIAG nach dem Konkurs der Mieterin Rohner AG, Pratteln, die Kosten für den Rückbau und die Sanierung des Areals, um es chemiefrei zu machen, tragen. Dies belastete das Ergebnis 2019 insgesamt mit CHF 51.3 Mio.: Davon entfallen CHF 18.5 Mio. auf eine tiefere Immobilienbewertung nach Steuereffekten sowie Rückstellungen von rund CHF 30 Mio. für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur am Standort und die Sanierung des Areals, um es in einen chemiefreien Zustand zu versetzen. Hinzu kommen Betriebskosten von rund CHF 2.8 Mio. im Berichtsjahr, da bis zum Abschluss des Rückbaus ein Minimalbetrieb aufrechterhalten werden muss.

Robustes Immobiliengeschäft
HIAG steigerte im Geschäftsjahr 2019 den vereinnahmten Liegenschaftsertrag gegenüber dem Vorjahr um 8.2% auf CHF 63.0 Mio. (2018: CHF 58.2 Mio.). Dank der erfolgreichen Fertigstellung verschiedener Entwicklungsprojekte ging der annualisierte Liegenschaftsertrag trotz des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, und des Auszuges eines grossen Mieters in Dietikon nur leicht um 2.5% zurück auf CHF 59.4 Mio. (2018: CHF 60.9 Mio.). Die Leerstandsquote stieg auf 16.2% (2018: 14.3%), hauptsächlich aufgrund des Anfangsleerstandes bei drei fertiggestellten Projekten sowie des Effekts des Auszugs in Dietikon. Dennoch verfügt HIAG weiterhin über eine komfortable gewichtete durchschnittliche Restmietdauer (WALT) von 8.9 Jahren (2018: 9.7 Jahre). Ende Dezember 2019 bestand das Gesamtportfolio aus 116 Liegenschaften. Der Wert nahm um 5,4% auf CHF 1.57 Mrd. (31.12.2018: CHF 1.49 Mrd.) zu. Dass die Neubewertungseffekte mit CHF −16.8 Mio. (31.12.2018: CHF 76.4 Mio.) negativ ausfielen, ist im Wesentlichen auf den Einfluss von CHF −20.4 Mio. aus dem Konkurs der Rohner AG, Pratteln, zurückzuführen. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das Gesamtportfolio nahm leicht ab und betrug zum Stichtag 31. Dezember 2019 3.94% (31.12.2018: 4.15%).

Solide Finanzierungsstruktur
Die HIAG Immobilien Holding AG verfügte am 31. Dezember 2019 über eine Eigenkapitalquote auf EPRA-Basis von 45.6% (31.12.2018: 54.2%). Nach der erfolgreichen Platzierung einer festverzinslichen Anleihe über CHF 150 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren entwickelte sich die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals per 31. Dezember 2019 mit 2.7 Jahren stabil (31.12.2018: 2.8 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten ist mit 0.9% (31.12.2018: 0.9%) weiterhin tief. Die Loan-To-Value Ratio (LTV) betrug 51.4% (31.12.2018: 43.4%).

Attraktives Immobilienportfolio
Am 31. Dezember 2019 setzte sich das Entwicklungsportfolio der HIAG aus 56 Projekten mit einer Nutzfläche von ca. 707’000 m2 zusammen. Das erwartete Investitionsvolumen für die nächsten zehn Jahre beträgt, ohne weitere Akquisitionen, rund CHF 1.9 Mrd. Davon sind sechs Projekte mit einem annualisierten Liegenschaftsertrag nach Fertigstellung und Vollvermietung von rund CHF 4.6 Mio. derzeit im Bau. Weitere zehn Entwicklungsprojekte mit einer Nutzfläche von ca. 107’000 m2, erforderlichen Investitionen von rund CHF 250 Mio. und einem annualisierten Liegenschaftsertragspotenzial nach Fertigstellung und Vollvermietung von rund CHF 21 Mio. kann HIAG in den nächsten drei Jahren in Angriff nehmen.

Umfassende «Land Bank»
HIAG ist eine der grössten Grundeigentümerinnen der Schweiz mit gut erschlossenen Arealflächen in langfristigen Wachstumsregionen und an Hauptverkehrsachsen. Die umfassende «Land Bank» stärkt die Position von HIAG als langfristig orientierter Arealentwicklerin und Immobilienvermieterin in einem Marktumfeld, in dem Entwicklungsareale aufgrund der grossen Nachfrage signifikante Preissteigerungen verzeichnen.

Erfolgreiche Arealentwicklung
Im Berichtsjahr kamen sechs Projekte zum Abschluss: In Wetzikon (ZH) wurde die Sanierung der Usterstrasse mit neun bereits vermieteten Wohnungen beendet. Auf dem Areal «Les Cadolles» in Neuchâtel (NE) wurde ein Gewerbezentrum mit Filialen von Migros und Denner sowie einer Apotheke eröffnet. Auf dem Technologie-Campus «The Hive» in Meyrin (GE) bezogen die zur IWG gehörende Regus und Hewlett Packard Enterprise ihre Mietflächen im sanierten und Minergie-zertifizierten Gebäude «The Hive 1». Auf dem Walzmühle-Areal in Frauenfeld (TG) wurden zwei von drei Projektetappen abgeschlossen und mit der Vermarktung der Wohneinheiten begonnen. Die meisten Büro- und Gewerbemieter sind bereits eingezogen, unter anderem die E-Commerce-Apotheke Zur Rose und die Frauenfelder Bäckerei-Konditorei Stähli, die am Standort das Café Werk 3 betreibt. In Windisch (AG) hat im Sommer 2019 die Stiftung FARO das neue Wohnzentrum Spitzmatt für Menschen mit einer Beeinträchtigung auf dem Kunzareal bezogen. Bereits sind sechs neue Projekte in der Umsetzung: Auf dem Technologie-Campus «The Hive» in Meyrin wurde mit dem Bau des neuen Hauptsitzes des börsenkotierten Elektronikkomponentenherstellers LEM begonnen und im Sommer 2020 wird der Pavillon für die Luigia Academy mit einem eigenen Restaurant und einem Schulungszentrum für Luigia-Mitarbeitenden übergeben. Ebenfalls im Sommer 2020 können die Wohnungen des Wohnbauprojekts «Avellana» an der Weststrasse in Wetzikon (ZH) bezogen werden. Der enge Kontakt, den HIAG mit ihren Mietern pflegt, ermöglicht es, deren Bedürfnisse aufzunehmen. Zum Beispiel wurde im Dezember 2019 mit dem Bau einer zusätzlichen Gewerbehalle im Industriepark Kleindöttingen (AG) für die langfristige Mieterin Brugg Rohrsystem AG begonnen. In Goldach (SG) fand im Dezember 2019 der Spatenstich für ein zusätzliches Produktionsgebäude der Mieterin Amcor Flexibles Rorschach AG statt, das im Herbst 2020 bezogen werden soll. Im Entwicklungsprojekt für die Doka Schweiz AG in Niederhasli (ZH) wurde Anfang Januar 2020 mit dem Aushub für das neue Bürogebäude begonnen. Sodann ist vorgesehen, dass im laufenden Geschäftsjahr die Baugesuche für den Neubau für XXXLutz in Dietikon und das Wohnprojekt Cham Nord eingereicht werden. Zudem hat HIAG im zweiten Halbjahr 2019 in Pratteln die Entwicklung des an attraktiver Lage nahe dem Bahnhof Pratteln gelegenen Areals in Angriff genommen, rund 15 Jahre vor dem ursprünglich geplanten Zeitpunkt.

Zwischen- und Übergangsnutzungen prägen den Charakter künftiger
Destinationen Ein wichtiges Element im Geschäftsmodell von HIAG ist die aktive Arealbewirtschaftung mit Zwischen- und Übergangsnutzungen. Sie helfen, laufende Kosten, z. B. für Steuern und Instandhaltung, teilweise zu decken, und ermöglichen einen schrittweisen Reifeprozess der Areale. Ein typisches Beispiel ist das Papieri-Areal in Biberist, wo mit der Eröffnung eines Fitnesscenters Ende 2019 eine weitere Zwischennutzung lanciert wurde, welche zudem hilft, die Publikumsfrequenz am Standort zu steigern. Sodann bietet der langfristige Entwicklungshorizont für das Areal Metalli Wideneck in Dornach Spielraum für verschiedene Zwischen- und Übergangsnutzungen, bevor am Standort ein gemischt genutztes, städtisch geprägtes Quartier entwickelt wird.

Gezielte Akquisitionen zur Optimierung der Pipeline
HIAG realisiert regelmässig gezielte Zukäufe, um das Portfolio qualitativ zu optimieren. Ein Beispiel ist die Akquisition des Areals der FCA Switzerland SA im aufstrebenden Stadtteil Zürich Altstetten im September 2019. Damit sicherte sich HIAG ein attraktives Entwicklungsareal in der fünfgeschossigen Wohnzone Zürichs, die eine hochwertige Überbauung zulässt. Bis zum Start der Arealentwicklung wurde mit der Binelli Group eine Zwischennutzung für eine Mindestmietdauer von 3.5 Jahren vereinbart. Sodann arrondierte HIAG mit der Übernahme der Jaeger et Bosshard SA ihr Areal auf dem Entwicklungsgebiet «Porte Sud» im Genfer Stadtteil Lancy und mit dem Kauf des Grundstückes der Caravan ARAR GmbH das Reichholdareal in Hausen/Lupfig.

Ausblick
HIAG geht davon aus, bei einer stabilen Entwicklung des Schweizer Immobilienmarkts den annualisierten Liegenschaftsertrag im Geschäftsjahr 2020 mit der Fertigstellung weiterer Entwicklungsprojekte zu steigern. Dies, obwohl der vereinnahmte Liegenschaftsertrag nach dem Konkurs der Rohner AG, Pratteln, tiefer ausfallen dürfte. Während der Dauer der Sanierung des Areals in Pratteln rechnet HIAG mit Betriebskosten von jährlich bis zu CHF 5 Mio. netto. Potenzielle Erlöse aus Anlageverkäufen der ehemaligen Chemiefirma werden für das Geschäftsjahr 2021 erwartet. Sodann geht HIAG davon aus, dass HIAG Data das Ergebnis im Geschäftsjahr 2020 mit weiterlaufenden Betriebskosten von rund CHF 5 Mio. belasten wird. Diesen Kosten stehen potenzielle Erträge aus der Infrastrukturnutzung im Rahmen der Zusammenarbeit mit der Beelastic AG und der Tarchini Gruppe gegenüber. Zudem fallen die Netzwerkinfrastrukturkosten künftig weg, da die Beelastic AG im Zuge der Zusammenarbeit die Netzwerkinfrastruktur und die Netzwerkkunden von HIAG Data übernimmt. Mit einem starken Ankeraktionariat, einem erfahrenen Management und einem attraktiven Immobilien- und Entwicklungsportfolio sieht sich HIAG gut aufgestellt, um aus eigener Kraft langfristig zu wachsen und mit Zukäufen die umfassende «Land Bank» gezielt zu optimieren.