Interview
Geschäftsleitung
Nach einem turbulenten Geschäftsjahr 2019 konzentriert sich HIAG wieder mit aller Kraft auf das Immobiliengeschäft. Dr. Felix Grisard, Verwaltungsratspräsident, Marco Feusi MRICS, CEO, und Laurent Spindler, CFO, erläutern im Gespräch mit Beat Seger MRICS die Geschäftsstrategie von HIAG.
Was hat sich HIAG für das Geschäftsjahr 2020 vorgenommen?
Felix Grisard: Das wichtigste Asset von HIAG ist unsere grosse Landbank mit tollen Arealen in der Deutschschweiz und der Romandie. Dieses Potenzial wird HIAG über die nächsten Jahre erfolgreich realisieren. Das ist unsere Kernkompetenz.
Laurent Spindler: Die Entwicklung der Projekte in unserer Pipeline wird konsequent fortgesetzt, teilweise sogar beschleunigt.
FG: Wir konzentrieren uns auf unsere Tugenden. Die Entwicklung der Landbank wird weiter professionalisiert. Auch Zukäufe schliessen wir nicht aus.
Ende 2019 informierte HIAG, dass die nach Beendigung des Multicloud-Cloud-Projekts von HIAG Data nicht mehr benötigte IT-Infrastruktur in Zukunft gemeinsam mit der Tessiner Tarchini-Gruppe und der Zuger IT-Infrastrukturspezialistin Beelastic betrieben und vermarktet wird. Was bedeutet das konkret?
FG: Mit dem Verkauf der Netzwerkinfrastruktur wird der operative Betrieb ausgelagert und HIAG kann sich wieder auf ihr Kerngeschäft fokussieren.
LS: Die Betriebsverpflichtungen gegenüber Kunden gehen mit der Netzwerkinfrastruktur an Beelastic über. Indem die Tarchini Group ihr Data-Center im Tessin in die Partnerschaft einbringt, können wir uns in Zukunft darauf konzentrieren, bei uns verbleibende Assets der HIAG-Data-Sparte wie Software, Hardware und Lizenzen im Rahmen eines Vermietungs- und Nutzungsmodells zu monetarisieren.
Wie geht es mit der Tochtergesellschaft HIAG Data weiter?
FG: Wir haben uns von den grossen Kostenblöcken bei HIAG Data getrennt. Nun geht es darum, das verbliebene Ertragspotenzial aus der Verwertung der verbleibenden Assets auszuschöpfen.
LS: HIAG Data soll Erträge aus der Verwertung von Software, Hardware und Lizenzen generieren. Es wird kein weiteres operatives Geschäft mehr betrieben.
Wechseln wir zum Immobiliengeschäft: Sie haben es trotz anspruchsvoller Managementaufgaben im Jahr 2019 geschafft, weitere Areale zu akquirieren und die Entwicklung im Kerngeschäft voranzutreiben. Unter anderem wurde in Genf und in Zürich zugekauft. Insgesamt hat HIAG den Wert der Immobilienanlagen von 1.488 Mrd. auf 1.572 Mrd. gesteigert. Wie geht es weiter?
FG: Wir sind im Geschäftsjahr 2019 im Immobilienbereich mit attraktiven Zukäufen erneut gewachsen und wir werden diesen Kurs im Geschäftsjahr 2020 beibehalten.
Marco Feusi: HIAG ist in einer Vielzahl von Immobilienprojekten engagiert. Zum Beispiel treiben wir den Rückbau des Rohner-Areals voran und unternehmen bereits erste Schritte in der Entwicklung des an prominenter Lage beim Bahnhof Pratteln gelegenen Areals. In Goldach haben wir mit der Erweiterung der Produktionsinfrastruktur für die börsenkotierte Amcor begonnen. In Niederhasli wird der neue Verwaltungsbau für Doka Schweiz fertiggestellt. Auf unserem Areal in Meyrin realisieren wir den neuen Hauptsitz des international tätigen Schweizer Elektrokomponentenherstellers LEM. In Kleindöttingen entsteht eine Rohrsystemhalle für die BRUGG Pipesystems. In Frauenfeld startet die dritte Ausbauetappe auf dem Walzmühle-Areal und in Cham Nord steht die Baueingabe an.
Plant HIAG weitere Zukäufe oder konzentrieren Sie sich zunächst auf die Entwicklung der Landbank?
MF: Es ist unser erklärtes Ziel, die Pipeline über weitere Generationen an Lagen zu verlängern, an denen HIAG langfristiges Entwicklungspotenzial sieht. Das sind zum Beispiel Agglomerationslagen um die Grossstädte. Zugleich wollen wir Zukäufe gezielt einsetzen, um das Portfolio weiter qualitativ zu optimieren. Auch der Erwerb kleinerer Areale, bei welchen Nachverdichtungspotenzial besteht, gehört dazu.
HIAG ist solide finanziert. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals ist mit 2.7 Jahren stabil geblieben und HIAG profitiert von einem interessanten Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten von 0.9%. Aber was ist der Grund, dass der LTV von 43.4% auf über 50% angestiegen ist?
LS: Die Veränderung beim LTV ist vor allem auf die Investitionen bei HIAG Data und Wertberichtigungen als Folge der Veränderungen beim Pratteln-Areal zurückzuführen, was wir bereits bei der Publikation des Halbjahresergebnisses kommuniziert haben. HIAG ist solide finanziert und wir arbeiten daran, den LTV wieder unter den Wert von 50% zu senken.
MF: Die Stärke von HIAG ist einerseits unsere umfangreiche Landbank. Zudem verfügt HIAG über ein robustes Yielding-Portfolio, das laufende Erträge generiert. Die Kombination dieser beiden Elemente bringt Vorteile bei der Finanzierung.
Wie beschafft sich HIAG die Mittel für die Realisierung der Entwicklungen?
LS: Als an der SIX Swiss Exchange kotiertes Unternehmen stehen HIAG verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung. In den letzten Jahren platzierten wir wiederholt erfolgreich Anleihen zu attraktiven Konditionen. Sodann nutzen wir bei der Realisierung der Projekte zum Teil auch klassische Bankfinanzierungen.
In den letzten Jahren verzeichnete HIAG eine solide Nachfrage nach ihren Flächen. Wie hat sich die Nachfrage 2019 entwickelt und was erwarten Sie für 2020?
MF: Wir haben einen langfristigen WAULT von 9 Jahren und verfügen über eine solide Nachfrage aus dem industriellen Sektor. Mit Firmen wie BRUGG Pipesystems in Kleindöttingen oder Amcor in Goldach haben wir global tätige Unternehmen als Mieter, die führend in ihrem jeweiligen Branchensegment sind und Zusatznachfrage generieren. Im zweiten Produktionssektor liegt also grosses Potenzial für unsere Areale, wie auch Doka Schweiz in Niederhasli zeigt.
FG: Firmen mit einem hohen Digitalisierungs- oder Automatisierungsgrad werden zunehmend Flächen in der Schweiz nachfragen. Die Nähe zu den Hochschulen und der Zugang zu hoch qualifizierten Mitarbeitenden führen vermehrt zur Ansiedlung oder dem Ausbau der Aktivitäten solcher Unternehmen in der Schweiz.
MF: Die Nachfrage steigt auch in bisher eher peripheren Gebieten. Die Unternehmen zieht es dorthin, weil Platz zu vernünftigen Preisen vorhanden ist und weil dort die Arbeitskräfte verfügbar sind, die für die Produktionseinsätze im zweiten Sektor benötigt werden. HIAG ist hier gut positioniert, da wir die benötigten multifunktionalen Flächen und Gebäude anbieten können.
Wir beobachten zudem, dass an attraktiven Lagen wie auf unserem Grundstück in Dietikon eine gewisse Wiederbelebung der Nachfrage im Retailbereich stattfindet. Dies zeigt einmal mehr, dass ein spannendes Angebot auch bei einer rückläufigen Branchendynamik seine Mieter findet.
FG: HIAG schafft neue Zentren, an denen unterschiedliche und hochtechnologische Unternehmen, die sich gegenseitig ergänzen und sich erfolgreich in den vierten Sektor weiterentwickeln wollen, Standorte finden.
Die Leerstandsquote in Ihrem Portfolio hat sich auf 16.2% erhöht. Ist dies eine Bewegung im ordentlichen Geschäftsgang oder ist das auf spezifische Einflussfaktoren zurückzuführen?
LS: Die Entwicklung der Leerstandsquote liegt in der normalen Bandbreite. Die Erhöhung im Geschäftsjahr 2019 ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass wir Projekte fertiggestellt haben, die bei Baubeginn noch nicht voll vermietet waren, zum Beispiel «The Hive 1» in Meyrin oder «Les Cadolles» in Neuchâtel. Das gehört zu unserer Entwicklungsstrategie, die darauf abzielt, uns zuerst Ankermieter zu sichern und dadurch die Attraktivität für die weitere Vermietung zu steigern. In Meyrin waren das unter anderem Hewlett Packard Enterprise und HP Inc. und in Neuchâtel Migros und Denner.
MF: Die Umklassierung von Projekten ins Bestandsportfolio erfolgt bei HIAG grundsätzlich per Fertigstellung und damit zu Beginn der Nutzungsperiode, also zu einem Zeitpunkt, zu dem in der Regel noch keine Vollvermietung vorliegt.
Wir werden die Leerstände im Portfolio weiterhin auf die Realisierung von Potenzialen überprüfen. Die Aktivitäten im Portfoliomanagement und Bewirtschaftungsgeschäft werden verstärkt. Diesbezüglich haben wir bereits weitere Asset-Manager an Bord geholt und die Geschäftsflächenvermarktung personell ausgebaut.
Sprechen wir über die Areale. Die Entwicklungen im Bestand kommen gut voran. Gibt es Fortschritte, die Sie speziell hervorheben wollen?
FG: Der Kern des Geschäftsmodells und das Alleinstellungsmerkmal von HIAG sind die Langfristigkeit der Entwicklungen im eigenen Portfolio und das langfristige Halten der entwickelten Areale im Eigenbestand.
Die meisten Ideen, die wir auf den Arealen realisieren, entstehen im Team. Wenn man wie HIAG über 40 Areale im Portfolio hat, dann kann man auf einen grossen Erfahrungsschatz zurückgreifen und den Mehrwert bieten, der HIAG auszeichnet.
LS: Das Areal in Goldach haben wir 2018 erworben. Voraussetzung war auch eine Entwicklungsvereinbarung mit der Rückmieterin Amcor, die eine Erweiterung der Produktionsinfrastruktur benötigte. Im Dezember 2019 haben wir mit der Realisierung dieser Erweiterung begonnen. Das ging einher mit der Verlängerung des Mietverhältnisses.
Das Areal in Meyrin haben wir 2013 erworben, eine erste Erweiterung folgte zwei Jahre später. Bis heute haben wir dort zwei Projekte fertiggestellt. Mit dem Restaurant- und Schulungspavillon der Schweizer Restaurantgruppe «Luigia» sowie dem Bau des neuen Hauptsitzes des weltweit tätigen Elektrokomponentenherstellers LEM werden derzeit zwei weitere Projekte realisiert. Gleichzeitig prüfen wir die Idee eines Innovation Lab und eines Containerhotels auf dem Dach von «The Hive 1». In Meyrin erleben wir eine hohe Dynamik und messen den Projektschnittstellen einen grossen Stellenwert bei, ebenso wie den Möglichkeiten für eine Zusammenarbeit mit dem benachbarten CERN.
MF: Auch unser jüngster Zuwachs, das vormalige Areal der FCA Switzerland in Zürich Altstetten, ist das Resultat unserer Akquisitionstätigkeit der letzten Jahre. Die Verkäuferschaft war überzeugt, dass HIAG die richtige Entwicklerin ist für das 7’807 m2 umfassende Verdichtungsgebiet in der Hochhauszone II. Das Areal wurde nahtlos in die Zwischennutzung für die nächsten 3.5 Jahre überführt. Danach werden hier attraktive Wohn-und Gewerbeflächen realisiert und vermietet. Für eine bestimmte Gewerbefläche besteht bereits ein Vorvertrag mit einem Detailhändler.
FG: Das Areal in Zürich Altstetten entspricht idealtypisch dem Modell von HIAG: Nach dem Erwerb wird eine Zwischennutzung realisiert und danach wird das Areal Schritt für Schritt entwickelt.
In Lancy haben Sie mit dem Erwerb der Jaeger et Bosshard SA ein weiteres Grundstück im Baurecht erworben und verfügen nun über 13’362 m² in der strategisch interessanten, nahe dem Stade de Genève gelegenen «Porte Sud». Welche Pläne haben Sie für dieses Entwicklungsgebiet?
MF: Der Erwerb ist das Resultat einer langfristigen Akquisitionsstrategie. Das mit der Akquisition erworbene Areal war der letzte Puzzlestein in diesem hochattraktiven Gebiet des Praille-Acacias-Vernets-Masterplans in nächster Nähe zum Bahnhof Lancy-Bachet, das mittlerweile mit dem Léman Express erschlossen ist. In diesem Gebiet sind Hochhausentwicklungen möglich wie in Zürich-West, was ein zentraler Aspekt der Weiterentwicklung sein wird.
Wie kommen Sie mit der Planung in Biberist voran?
MF: Im Mai 2019 ist die Eingabe des Masterplans für Biberist im Rahmen der Zonenplanrevision an den Kanton zur Vorprüfung erfolgt. In den nächsten Monaten erwarten wir eine Rückmeldung seitens des Kantons. Die Planung sieht einen sukzessiven Rückbau von Gebäuden vor. Zurzeit sind Vorinvestitionen in die Infrastruktur geplant. Auch in Zukunft werden auf diesem riesigen Areal Industrie- und Gewerbenutzungen nebeneinander bestehen und die Mischnutzungen nach erfolgter Zonenplanrevision realisiert.
LS: Aktuell bestehen übrigens bereits langfristige Mietverträge mit Logistik- und Gewerbenutzern. Im Berichtsjahr konnten wir zudem ein Fitnesscenter als Mieter gewinnen. Diese Vermietung reflektiert unsere Strategie, das Areal Schritt für Schritt zu öffnen und damit Publikum anzuziehen. Auch 2020 werden wir diese Öffnung fortsetzen.
FG: Ziel ist es, mit verschiedenen attraktiven Angeboten und Nutzungen einen regionalen Magneten zu schaffen. Das wirkt belebend für den ganzen Standort.
Der Konkurs der Mieterin Rohner AG in Pratteln bedeutet einen harten Schlag für HIAG. Wie kommen Sie mit dem Rückbau voran?
MF: In Pratteln haben wir den Neustart eingeleitet. Das Areal liegt sehr attraktiv am Verkehrsknotenpunkt für verschiedene S-Bahn-Linien und verfügt über hohes wirtschaftliches Potenzial. Unsere Entscheidung zur raschen Lancierung der Entwicklungsmassnahmen reflektiert auch das Ziel, unser neues Angebot früher an den Markt zu bringen als mögliche Mitbewerber in der Region.
HIAG hat die verantwortungsvolle Rolle übernommen, das Areal zurückzubauen und chemiefrei zu machen. Dies geschieht in enger Abstimmung mit den zuständigen Behörden und Ämtern.
Wir werden im Varianzverfahren die Planung starten und bis Ende des dritten Quartals 2020 unter Einbezug von Kanton und Gemeinde ein qualitätsgesichertes Verfahren durchlaufen mit dem Ziel, bis Mitte 2021 ein Richtprojekt auszuarbeiten. Darauf ist vorgesehen, den Quartierplan bis Mitte 2022 einzureichen. Das ist sehr ambitioniert, zumal verschiedene Vorgänge, Partner und Rahmenbedingungen unseren Fahrplan beeinflussen werden.
LS: Vor diesem Hintergrund haben wir letztes Jahr auch sofort Rückstellungen für den Rückbau vorgenommen, dem Gebot der Transparenz folgend. Wir haben im Halbjahresbericht per Ende Juni 2019 bereits die wahrscheinlichste Option dargestellt, die nun die Grundlage für die weitere Entwicklung bildet.
FG: Dieses Vorgehen ist eine Konsequenz unserer langfristigen Ausrichtung.
Klimaneutralität und Nachhaltigkeit nehmen in Geschäftsprozessen heute einen hohen Stellenwert ein. HIAG betont immer wieder, dass die Arealentwicklung per se nachhaltig sei. Wieso?
FG: Wir schaffen langfristig orientierte Destinationen und bleiben Eigentümer der Areale. Das ist grundsätzlich nachhaltig. Dazu gehört auch der optimierte Umgang mit der vorhandenen Substanz, indem wir bestehende Gebäude wenn immer möglich weiterverwenden oder weiterentwickeln.
MF: Unser Geschäftsmodell ist per se durch die Verwendung und Umnutzung bestehender Bausubstanz nachhaltig, da wir damit einen wichtigen Beitrag an die Kreislaufwirtschaft leisten. Wir denken zudem in Generationen und haben ein ureigenes Interesse, dass unsere Entwicklungen erfolgreich sind und Destinationen mit Identität entstehen, wo sich Unternehmen und Menschen entfalten können. Selbstverständlich berücksichtigen wir auch die technologischen Möglichkeiten zur Realisierung von energieeffizienten Gebäuden im Rahmen unserer Areal- und Entwicklungsstrategie.
Sie beabsichtigen, 2020 die Geschäftsprozesse zu überprüfen und Kapazitäten zu erweitern. Was ist zu erwarten?
FG: Die Optimierung der Prozesse und Strukturen ist ein kontinuierlicher Prozess. Mit dem Wechsel des Geschäftsleiters erfährt dieser Prozess jedoch eine Beschleunigung.
MF: Wir werden die Organisation personell verstärken. Kompetente Mitarbeitende steuern dazu bei, dass ein Leverage ihres Beitrags über verschiedene Ebenen der Wertschöpfungskette von HIAG möglich ist.
Mit der Verstärkung unserer Managementstruktur werden wir zusätzlich an Stabilität gewinnen.
Areale werden bei HIAG wie Geschäftseinheiten behandelt. Unsere Asset- Manager und Bewirtschafter sowie die Arealentwickler sind sehr nahe bei den Arealen und den Nutzern. Jeder Mitarbeitende leistet somit einen individuellen Beitrag zum Gesamtergebnis der HIAG.
LS: So ermöglichen wir auch eine möglichst frühe Realisierung der Cashflows in unseren Entwicklungsprozessen. Erfolgreiche Zwischennutzungen erlauben uns, dass wir in Vorleistung für weitere Entwicklungsschritte gehen.
Zum Schluss eine persönliche Frage an Marco Feusi: Sie haben Ihre Aufgabe als CEO der HIAG Anfang 2020 übernommen; was begeistert Sie an HIAG?
MF: Was mich an HIAG fasziniert, ist die umfangreiche Landbank mit entsprechendem Entwicklungspotenzial. Sie macht HIAG in der schweizerischen Immobilienwirtschaft einzigartig. Es gibt keinen anderen privaten Grundeigentümer in der Schweiz mit einem vergleichbaren Portfolio.
Weiter ist die Eigentümerschaft langfristig orientiert und es ist bei HIAG möglich, unternehmerisch und sehr direkt zu entscheiden. Zudem hat HIAG als an der SIX Swiss Exchange kotiertes Unternehmen bei Bedarf Zugang zum Kapitalmarkt. Auch diese Kombination ist eine Besonderheit.
Ich erlebe bei HIAG Mut für Neues. Dabei erfüllt HIAG die hohen Compliance- und Risiko-Management-Anforderungen eines kotierten Unternehmens. Das alles ergibt eine spezielle und erfolgsorientierte Unternehmens-DNA, die es HIAG ermöglicht, sich erfolgreich zu entfalten.
Ich bin als Immobilienentwickler aus Leidenschaft, ausgebildeter Architekt und Betriebswissenschafter persönlich überzeugt, dass die Arealentwicklung die Königsdisziplin in der Immobilienwelt ist. Auch aus diesem Grund schätze ich mich glücklich, dass ich mich bei HIAG unternehmerisch in die Weiterentwicklung der Prozesse einbringen und dadurch meinen Beitrag zur erfolgreichen Unternehmensentwicklung leisten kann.
Wichtig ist mir auch, dass ich bei HIAG mit einem motivierten Team zusammenarbeiten darf, das eine grosse Breite an Anforderungs- und Kompetenzprofilen mitbringt, wie man sie selten findet. Das alles bringt spannende und individuelle Aufgabenstellungen mit sich, in die ich mich einbringen und bei denen ich immer wieder auch Neues lernen kann.
FG: Was Marco Feusi auszeichnet, ist, dass er Menschen mag. Für mich eine Grundvoraussetzung für erfolgreiches Unternehmertum. HIAG verfügt über sehr gute Leute, die mit viel Drive die Gestaltung der Zukunft anpacken.