Aktionärsbrief

Erfreuliche Entwicklung des Immobiliengeschäfts
Der annualisierte Liegenschaftsertrag stieg um 2.2% auf CHF 60.0 Mio. (31.12.2019: CHF 58.7 Mio.). Mit CHF 59.7 Mio. (Vorjahr: CHF 61.4 Mio.) lag der vereinnahmte Liegenschaftsertrag hauptsächlich aufgrund des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, und des Wegzugs von Decathlon in Dietikon um 2.7% unter dem Vergleichswert. Zum Ende des Geschäftsjahrs bestand das Gesamtportfolio von HIAG aus 116 Liegenschaften. Der Portfoliowert nahm trotz des Verkaufs des bisher im Baurecht vermieteten Areals in St. Margrethen und der Lofthäuser auf dem Walzmühleareal in Frauenfeld um 4.2% auf CHF 1.64 Mrd. zu (31.12.2019: 1.57 Mrd.). Neue Vertragsabschlüsse, Fortschritte bei den Projektentwicklungen und Akquisition ermöglichten zudem positive Neubewertungseffekte von CHF 27.0 Mio., nach einem Minus von CHF 16.0 Mio. im Vorjahr hauptsächlich als Folge des Konkurses der Rohner AG, Pratteln. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das Gesamtportfolio nahm leicht ab auf 3.73% (31.12.2019: 3.94%). Das Unternehmensergebnis enthält nachlaufende Betriebskosten im Zusammenhang mit der Sanierung des Areals in Pratteln und der Restrukturierung von HIAG Data. Allerdings blieben diese mit CHF 8.6 Mio. deutlich unter den Schätzungen von Mitte März 2020; insbesondere ermöglichte der Verkauf einer kompletten Produktionsanlage der ehemaligen Chemiefabrik samt Gebäude eine massgebliche Reduktion der Kosten.

Geringer Ergebniseinfluss der Pandemie
Dank des breiten Branchenmixes mit einer diversifizierten Mieterstruktur sowie einem Fokus auf Logistik-, Industrie- und Gewerbemieter, dem aktiven Portfoliomanagement und der Mieternähe des Bewirtschaftungsteams waren die direkten Auswirkungen der Pandemie auf das Ergebnis 2020 mit 0.5% des annualisierten Liegenschaftsertrags gering. Insgesamt hat HIAG Mietzinserlasse in der Höhe von gegen CHF 0.2 Mio. gewährt und im Zusammenhang mit dem Ende 2020 von den Behörden angeordneten Massnahmenpaket rund CHF 0.2 Mio. erfolgswirksam verbucht. Weiter gewährte HIAG weniger als CHF 0.1 Mio. an Mietzinssstundungen. Die ausstehenden Mietzinsforderungen im Zusammenhang mit behördlichen Massnahmen entsprachen Ende 2020 rund CHF 0.5 Mio. und sind mehrheitlich mit Mietzinsgarantien gesichert.

Verbesserte Kapitalstruktur
Die HIAG Immobilien Holding AG verfügte am 31. Dezember 2020 über eine Eigenkapitalquote von 45.0% (31.12.2019: 41.3%). Das Loan-to-Value Ratio (LTV) belief sich auf 48,7% (31.12.2019: 51.4%). Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals entsprach 2.0 Jahren (31.12.2019: 2.7 Jahre). Der durchschittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten blieb mit 0.9% (31. Dezember 2019: 0.9%) tief.

Leerstandsquote deutlich reduziert
Die Leerstandsquote über das Gesamtportfolio wurde um 3.4 Prozentpunkte deutlich gesenkt auf 13.2%. Im Bestandesportfolio betrug die Leerstandsquote 13.0% (31.12.2019: 16.6%). Zusätzliche Neuvermietungen haben insbesondere in Aigle, Cham, Dornach, Frauenfeld, Klingnau, Kleindöttingen und Windisch stattgefunden. Die Restmietdauer ist mit 7.9 Jahren weiterhin komfortabel. Darin sind bereits abgeschlossene langfristige Mietverträge im Zusammenhang mit bestehenden Bauprojekten nicht berücksichtigt.

Planmässige Projektfortschritte
Während des Lockdowns im Frühling 2020 mussten die Bauarbeiten lediglich auf dem Campus 'The Hive' in Meyrin aufgrund der vom Kanton Genf verordneten Schliessung für zwei Monate pausieren. Mittlerweile ist jedoch der Pavillon der Schweizer Restaurantgruppe 'Luigia' im Herzen des Campus der Mieterin übergeben worden und es ist vorgesehen, dass das Restaurant mit Kochschule für die 'Luigia-Gruppe' im Mai 2021 eröffnet wird. Auch die Arbeiten am neuen globalen Hauptsitz des Elektrokomponentenherstellers LEM mit Forschung und Entwicklung sowie einer Produktionseinheit kommen gut voran; die Fertigstellung ist für Anfang 2022 geplant. Weiter sind im Juni die 17 Wohnungen des Wohnbauprojekts 'Avellana' in Wetzikon von den Mietern bezogen worden. In Kleindöttigen hat die Mieterin Brugg Rohrsystem die neue Maschinenhalle übernommen und in Goldach wurde eine zusätzliche Produktionshalle mit Infrastruktur für Amcor Flexibles Rorschach fertiggestellt. In Niederhasli fand der Umzug von Doka Schweiz mit der Inbetriebnahme der Gewerbehallen und der Aussenflächen statt. Ebenfalls in Niederhasli haben im März die Bauarbeiten für das neue Verwaltungsgebäude von Doka Schweiz begonnen; der Bezug ist für Mai 2021 vorgesehen. Gleichzeitig konnte die Neuentwicklung der Zentrumszone Niederhasli sowie die Zwischennutzung der bestehenden Gebäude beim Bahnhof angestossen werden. Und auf dem Retailareal in Dietikon wurde im Oktober der Bau des neuen Möbelfachmarkts von XXXLutz in Angriff genommen.

Dynamische Arealentwicklung
Mit Abschluss der Projektplanung für das Projekt Chama in Cham Nord ist das Baugesuch für die erste Etappe mit rund 150 Eigentums- und Mietwohnungen und gegen 3’000 m² Dienstleistungs- und Gewerbeflächen eingereicht worden. Die zweite Etappe für das restliche Ausnützungspotenzial von rund 45% auf dem Areal ist ebenfalls in Vorbereitung. In Dornach wurden die Konzeptarbeiten für die Übergangsnutzung des ehemaligen Metalli-Areals im künftigen Quartier Wydeneck abgeschlossen. Bereits sind erste Mieter auf dem Areal eingezogen. Auf dem Gelände der ehemaligen Chemiefabrik Rohner, Pratteln, wurde im Herbst mit der vollständigen Chemiefreimachung ein wichtiger Meilenstein erreicht. Die Rückbauarbeiten dürften spätestens im Herbst 2021 abgeschlossen sein. Bereits haben verschiedene Planungsteams in einem zweistufigen Studienauftrag eine städtebauliche Vision für das künftige Zentrumsareal beim Bahnhof Pratteln entwickelt. Auf dem Areal soll eine gemischt genutzte Bebauung mit mehrheitlich Wohnraum entstehen. Die Ergebnisse des Studienauftrags sind im ersten Quartal 2021 den kantonalen und kommunalen Behörden sowie der Öffentlichkeit präsentiert worden.

Herausragende Entwicklungspipeline
HIAG verfügt gemessen an der Gesamtfläche des Immobilienportfolios von 2.7 Mio. m² in der Deutsch- und der Westschweiz über eine herausragende Entwicklungspipeline. Sie setzte sich am 31. Dezember 2020 aus 58 Projekten mit einer potenziellen Nutzfläche von rund 727’000 m² (31.12.2019: 707’000 m²) zusammen. Das erwartete Investitionsvolumen ohne zukünftige Akquisitionen beträgt insgesamt rund CHF 2.8 Mrd., wovon gegen CHF 2.4 Mrd. in den nächsten zehn Jahren realisiert werden können.

Nachhaltigkeit
Der Kern des Geschäftsmodells von HIAG ist die langfristige und nachhaltige Entwicklung der Immobilien im eigenen Portfolio. Im Rahmen der Areal- und Entwicklungsstrategie werden die technologischen Möglichkeiten zur Realisierung von energieeffizienten Gebäuden konsequent berücksichtigt und die Produktionskapazitäten für erneuerbare Energien gezielt ausgebaut. So hat HIAG Anfang 2021 zusammen mit dem auf die Produktion von Strom aus nachhaltigen Quellen spezialisierten Unternehmen aventron das Joint Venture HIAG Solar gegründet. Die Gesellschaft, an der HIAG 49% hält, soll die Solarstromproduktion auf den Liegenschaften im HIAG-Portfolio sukzessive ausbauen und mittelfristig zu einer bedeutenden Solarstrom-Produzentin in der Schweiz werden. Die ersten vier Anlagen sind in Planung und dürften bis 2022 schrittweise die Stromproduktion aufnehmen. Damit wird die Erzeugung von Strom aus nachhaltigen Quellen in Verbindung mit den historischen Wasserkraftwerken auf einzelnen Arealen eine noch wichtigere Rolle in der Nachhaltigkeitsstrategie von HIAG einnehmen. Weitere Informationen zur Nachhaltigkeitsstrategie von HIAG wie der Materialitätsanalyse, die Vision sowie Prioritäten und Zielsetzungen werden im aktuellen Nachhaltigkeitsbericht dargestellt. HIAG plant, in den kommenden Jahren die Nachhaltigkeitsberichterstattung kontinuierlich ausbauen.

Veränderungen in Verwaltungsrat und Geschäftsleitung von HIAG
Der Verwaltungsrat der HIAG Immobilien Holding AG wird der ordentlichen Generalversammlung vom 22. April 2021 mit Susanne Zenker und Dr. Christian Wiesendanger zwei neue Mitglieder zur Zuwahl in den Verwaltungsrat vorschlagen. Dr. Walter Jakob, Vizepräsident des Verwaltungsrats und Lead Director, steht nach Erreichen der Altersgrenze nicht mehr für eine Wiederwahl zur Verfügung. Weiter wird Laurent Spindler, Leiter Finanzen, nach Einarbeitung einer Nachfolgerin oder eines Nachfolgers das Unternehmen spätestens Ende Oktober 2021 verlassen. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung von HIAG danken Dr. Walter Jakob und Laurent Spindler herzlich für den wertvollen Einsatz während rund zehn Jahren und wünschen ihnen für den weiteren Weg alles Gute.

Dividendenantrag
Der Verwaltungsrat schlägt den Aktionären für das Geschäftsjahr 2020 eine Ausschüttung von CHF 2.30 je ausstehende Aktie vor, entsprechend einer Rendite von 2.1% auf den Aktienkurs per Ende 2020. Sie soll je hälftig aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (ohne Verrechnungssteuerabzug) und als ordentliche Dividende (mit 35% Verrechnungssteuerabzug) erfolgen.

Marktumfeld
Die letzten Monate haben gezeigt, dass Investoren Wohnliegenschaften oder Logistikimmobilien derzeit als krisenresistenter einstufen. Deshalb wird in diesem Bereich eine anhaltend grosse Nachfrage erwartet. Hingegen dürfte die Vermietung von Retail- Liegenschaften im Non-Food-Bereich oder von reinen Büroimmobilien an eher periphereren Lagen eine Herausforderung bleiben. Dennoch gilt weiterhin, dass Immobilien als Sachwerte in Krisenzeiten stärker nachgefragt werden. Sie liefern in der Regel stabile Cashflows und verfügen nicht zuletzt im derzeitigen Tiefzinsumfeld über vergleichsweise gute Renditen. Geschäftsimmobilien bieten zudem aufgrund der indexierten Mietverträge einen gewissen Inflationsschutz. Aus diesen Gründen dürfte das Interesse an dieser Anlageklasse auch in absehbarer Zukunft hoch bleiben.

Ausblick
Der breite Branchenmix mit einer diversifizierten Mieterstruktur sowie einem Fokus auf Logistik-, Industrie- und Gewerbemieter ist eine Stärke von HIAG. Sie bietet in Verbindung mit dem umfangreichen Immobilienportfolio die Basis für ein im Branchenvergleich überdurchschnittliches, langfristig profitables Wachstum. Derzeit sind drei bereits voll vermietete Liegenschaften mit einem annualisierten Liegenschaftsertrag nach Fertigstellung von rund CHF 6.3 Mio. und einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von 15.5 Jahren im Bau. Zudem sollen in den nächsten drei bis vier Jahren weitere 11 Entwicklungsprojekte mit einer Nutzfläche von rund 95’000 m2 und erwarteten Investitionen von gegen CHF 300 Mio. realisiert werden. Nach Fertigstellung und Vollvermietung wird bei diesen Projekten ein annualisierter Liegenschaftsertrag von rund CHF 18 Mio. sowie ein Verkaufserlös von Stockwerkeigentumseinheiten CHF 72 Mio. erwartet. Auch 2021 strebt HIAG wieder verschiedene Meilensteine bei Entwicklungsprojekten an und erwartet, unter dem Vorbehalt unvorhersehbarer Marktverwerfungen, dass die Mieteinnahmen weiter gesteigert werden können. Der Leerstand im Bestandsportfolio dürfte aufgrund der intensiven Vermarktungsaktivitäten weiter abnehmen. Aufgrund der geplanten Projektfortschritte an verschiedenen Standorten besteht zudem Potenzial für positive Neubewertungseffekte. Auch in Zukunft will HIAG das Portfolio mit Zukäufen von geeigneten Liegenschaften mit langfristigem Cashflow- und Wertsteigerungspotenzial aufwerten. Das aktuelle Marktumfeld soll zudem für gezielte Veräusserungen im Rahmen der kontinuierlichen Portfolio-Optimierung genutzt werden.