Bericht zum Geschäftsjahr 2020

Das Jahr 2020 war für HIAG ein erfolgreiches Geschäftsjahr. HIAG setzte im Berichtsjahr die Fokussierung auf das Immobilien­geschäft fort. Der annualisierte Liegenschaftsertrag nahm erwartungsgemäss zu und die Leerstandsquote konnte plan­mässig reduziert werden. Die Eigenkapitalquote wurde deutlich verbessert und der Belehnungs­grad wurde reduziert.

Konzernergebnis 2020
HIAG erzielte 2020 einen Konzerngewinn von CHF 55.2 Mio. (2019: Verlust von CHF 70.7 Mio.). Vor Neubewertungen und latenten Steuern betrug der Gewinn CHF 32.6 Mio. (2019: Verlust von CHF 69.1 Mio.). Der Gewinn pro Aktie vor Neubewertungen und latenten Steuern entsprach CHF 4.06 (2019: CHF -8.65). Der annualisierte Liegenschaftsertrag nahm um 2.2% auf CHF 60.0 Mio. leicht zu (2019: 58.7 Mio.). Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag reduzierte sich wie erwartet im Berichtsjahr um 2.7% auf CHF 59.7 Mio. (2019: CHF 61.4 Mio.). Neue Mietverhältnisse im Berichtsjahr sowie Mieteinnahmen aus fertiggestellten Entwicklungsprojekten konnten den Rückgang infolge des Konkurses der Rohner AG, Pratteln, und des Wegzugs von Decathlon in Dietikon nicht kompensieren. Dank einer breiten Portfolio- und Mieterdiversifikation und einem aktiven Portfoliomanagement waren die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den vereinnahmten Liegenschaftsertrag mit CHF 0.3 Mio. bzw. 0.4% des annualisierten Liegenschaftsertrags gering.

Die Leerstandsquote über das Gesamtportfolio konnte trotz pandemiebedingt eingeschränkten Vermarktungsmöglichkeiten um 3.0 Prozentpunkte auf 13.2% gesenkt werden; im Bestandesportfolio betrug die Leerstandsquote 13.2% (2019: 16.6%). Diese erfreuliche Entwicklung wurde vor allem von Neuvermietungen in Aigle, Cham, Dornach, Frauenfeld, Klingnau, Kleindöttingen und Windisch beeinflusst. Mit 3.4% liegt die Nettorendite des Bestandesportfolios auf einem attraktiven Niveau. Weiterhin verfügt HIAG über eine komfortable gewichtete durchschnittliche Restmietdauer (WAULT) von 7.9 Jahren (2019: 8.9 Jahre).

Infolge neuer Vertragsabschlüsse, Fortschritten bei Entwicklungsprojekten und einer Akquisition betrug der positive Effekt aus Neubewertungen im Berichtsjahr CHF 27.0 Mio., nach einem Minus von CHF 16.0 Mio. im Vorjahr hauptsächlich als Folge des Konkurses der Rohner AG, Pratteln. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz des Gesamtportfolios ging leicht zurück auf 3.73% (2019: 3.94%). Der Gewinn vor Steuern aus dem Verkauf von Immobilien und Promotionsprojekten belief sich auf CHF 6.3 Mio. (2019: CHF 0.3 Mio.). Das Konzernergebnis wurde wie erwartet von nachlaufenden Betriebskosten von insgesamt CHF 8.7 Mio. (CHF 1.3 Mio. tiefer als Mitte März 2020 kommuniziert) für die Restrukturierung von HIAG Data und die Betriebskosten der Sanierung des Areals in Pratteln belastet. Mit operativen Massnahmen und dem Verkauf einer kompletten Produktionsanlage samt Gebäude konnte der Gesamtaufwand für den Rückbau des Rohner Areals in Pratteln gegenüber den ursprünglichen Erwartungen deutlich gesenkt werden, was zu einem positiven Beitrag von CHF 9.4 Mio. im Berichtsjahr führte.

Bilanzkennzahlen
Trotz des Verkaufs der Liegenschaft in St. Margrethen und des Verkaufs der Promotionseinheiten in Frauenfeld stieg der Portfoliowert um 4.2% auf CHF 1.64 Mrd. (2019: 1.57 Mrd.). Ende 2020 bestand das gesamte Immobilienportfolio aus 116 Liegenschaften. Im Berichtsjahr wurde im Industriegebiet von Bussigny (VD) ein Entwicklungsareal mit rund 22300 m² Fläche erworben, das über vielseitiges Potenzial für Gewerbe-, Logistik und Büronutzungen verfügt. Das Entwicklungsportfolio umfasst Ende 2020 58 Projekte mit 727000 m² Nutzfläche. Das erwartete Investitionsvolumen ohne zukünftige Akquisitionen beträgt insgesamt CHF 2.8 Mrd. Davon sollen in den nächsten drei bis vier Jahren 11 Entwicklungsprojekte mit einer Nutzfläche von 95000 m² und einem erwarteten Investitionsvolumen von gegen CHF 300 Mio. in Angriff genommen werden. Nach Fertigstellung und Vollvermietung wird bei diesen Projekten ein annualisierter Liegenschaftsertrag von rund CHF 18 Mio. sowie ein Verkaufserlös aus Promotionsprojekten in Höhe von CHF 72 Mio. erwartet. Derzeit sind drei bereits voll vermietete Liegenschaften mit einem annualisierten Liegenschaftsertrag nach Fertigstellung von CHF 6.3 Mio. und einer durchschnittlichen Vertragslaufzeit von 15.5 Jahren im Bau. In den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten per 31. Dezember 2020 ist die per 1. Juli 2021 fällige Anleihe in Höhe von CHF 100 Mio. enthalten. Die Refinanzierung dieser Anleihe wird im ersten Halbjahr 2021 durchgeführt.

Im Vorjahr wurde eine kurzfristige Rückstellung für den Rückbau der Produktionsinfrastruktur und der Sanierung des Areals in Pratteln in Höhe von CHF 30 Mio. gebildet. Per 31. Dezember 2020 wurden davon CHF 10.4 Mio. für ausgeführte Arbeiten verwendet. HIAG hat mit operativen Massnahmen und dem Verkauf einer kompletten Produktionsanlage samt Gebäude den Gesamtaufwand für den Rückbau des Rohner Areals in Pratteln gegenüber den ursprünglichen Erwartungen deutlich gesenkt. Das ermöglichte, dass insgesamt CHF 8 Mio. der Rückstellungen aufgelöst werden konnten. HIAG geht davon aus, dass der vollständige Rückbau im 2021 abgeschlossen wird. Daher ist die verbleibende Rückstellung von CHF 11.6 Mio. weiterhin kurzfristig dargestellt.

Kapitalstruktur und Liquidität
HIAG stärkte im Berichtsjahr mit einer erfolgreichen Aktienplatzierung die unternehmerische Schlagkraft. Im Rahmen einer Privatplatzierung wurden aus dem genehmigten Aktienkapital der Gesellschaft (Statuten Art. 3a) 383000 Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 1.00 zum Platzierungspreis von je CHF 86.00 (Net Asset Value nach Swiss GAAP FER vom 30. Juni 2020) ausgegeben.
Die Eigenkapitalquote verbesserte sich um 3.7 Prozentpunkte auf 45.0%; das Eigenkapital betrug am 31. Dezember 2020 CHF 761.1 Mio. (2019: 41.3% bzw. CHF 672.1 Mio.). Mit CHF 90.72 pro Aktie lag der NAV nach latenten Steuern um 8% über dem Vorjahreswert. Die Eigenkapitalrendite ohne Betrachtung der Kapitalerhöhung vom 27. Oktober 2020 erreichte im Berichtsjahr 8.4%. Der Belehnungsgrad (LTV) ging leicht zurück auf 48.7% per 31. Dezember 2020 (2019: 51.4%), hauptsächlich aufgrund des Jahresgewinns 2020 sowie der Aktienplatzierung und dem Verkauf der Liegenschaft in St. Margrethen im vierten Quartal 2020. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Fremdkapitals entsprach 2.0 Jahren (2019: 2.7 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten blieb mit 0.9% (2019: 0.9%) auf dem tiefen Niveau des Vorjahrs. Der Vergleich zwischen Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 0.9% und der erzielten Nettorendite von 3.4% auf dem Bestandesportfolio zeigt einen nach wie vor attraktiven Zinsspread von 2.5%. Per Ende 2020 verfügte HIAG über CHF 124 Mio. an offenen zugesicherten Kreditfazilitäten. Diese reichen aus heutiger Sicht aus für die Finanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der geplanten Investitionen im Immobilienportfolio.

Laurent Spindler
CFO