HIAG ist auf Kurs

Marco Feusi, Sie haben sich Ihr erstes Jahr als CEO von HIAG wohl ein bisschen anders vorgestellt. Wie hat sich HIAG aus Ihrer Sicht durch dieses Pandemiejahr bewegt?

Marco Feusi: 2020 war für HIAG ein dynamisches und erfolgreiches Jahr. Einerseits haben wir die ausserordentlichen Ereignisse aus der Vergangenheit in Pratteln und bei HIAG Data weitgehend bereinigt. Andererseits ist es uns gelungen, die Leerstandsquote zu reduzieren und die Projektpipeline auszubauen.

Wie wirkt sich die Pandemie auf die operative Tätigkeit von HIAG aus?

MF: Die Pandemie haben wir wie ein Spezialprojekt erlebt. In diesem Ausnahmejahr hat es sich bewährt, dass HIAG sehr mieternah ist. Wir hatten schon früh viele Gespräche mit unseren Mietern. Zudem hatten wir kaum Einschränkungen auf den Baustellen. Nur in Genf mussten die Arbeiten zweimal eingestellt werden. Auf anderen Arealen ging es teilweise sogar rascher voran, weil zusätzliche Ressourcen verfügbar waren. Die Gesundheit aller Beteiligten stand bei uns immer im Vordergrund.

War/ist auch HIAG von Mietzinserlassen oder Mietzinsstundungen betroffen?

Laurent Spindler: Insgesamt weisen wir für das Geschäftsjahr 2020 im Zusammenhang mit der Pandemie einen Mindererlös von rund CHF 285’000 aus, davon gehen CHF 120’000 auf den ersten Lockdown im Frühling 2020 zurück. Es kam uns zugute, dass unser Team sehr kreativ darin war, die Mieter zu unterstützen. Zum Beispiel kauften wir einer Mikrobrauerei auf einem unserer Areale Biergutscheine ab, die wir auf den Baustellen und bei Veranstaltungen einsetzen können. Der pandemiebedingte Mindererlös ist auch deshalb so gering, weil unsere Bewirtschafter rasch mit den Mietern Kontakt aufgenommen haben. So hatten wir bereits Anfang April eine Gesamtübersicht und waren in der Lage, unsere Initiativen mit den Unterstützungsmassnahmen von Dritten abzustimmen.
Auch der Portfoliomix von HIAG mit einem grösseren Anteil an industriellen Mietern war ein Vorteil. Allerdings bleiben wir mit Blick auf die weiteren Auswirkungen der Pandemie vorsichtig.

MF: Schnelligkeit und Pragmatismus sind wichtig: Weil wir Leute vor Ort haben und immer nahe an den Mietern sind, können wir jeden Fall individuell prüfen und rasch entscheiden.

Wie sind Sie im Vorhaben vorangekommen, die Geschäftsprozesse zu überprüfen und die Kapazitäten zu erweitern?

MF: Wir haben unsere Strategie geschärft, Anpassungen an der Organisation vorgenommen und unser Team gestärkt. Zudem haben wir Projekte lanciert, um unsere IT-Prozesse weiterzuentwickeln und die Digitalisierung der Administration voranzutreiben. Dies wird uns in unserer Zusammenarbeit über die nächsten Monate wesentlich unterstützen.

Die Areal- oder Projektentwicklung ist neben dem Assetmanagement des Bestandsportfolios die Kerntätigkeit von HIAG. Können Sie uns einen kurzen Überblick über die Areale der HIAG und über die aktuell wichtigsten Projekte und deren Fortschritte geben?

MF: Die Projekte laufen gut. Ein Beispiel dafür ist unser Projekt in Cham, wo wir auf dem Areal nördlich des Lorzenparks bis 2023 rund 150 Wohnungen und gegen 3’000 m² Dienstleistungs- und Gewerbeflächen realisieren. Ein erstes Baugesuch haben wir eingereicht und erwarten die Bewilligung im März 2021. Einen Teil der Entwicklung realisieren wir als Promotion und können dadurch Mittel zurückführen, die wir reinvestieren können. Wir sind bereits dabei, die zweite Entwicklungsetappe vorzubereiten. Diese umfasst das restliche Ausnützungspotenzial von rund 45%.
Auch auf dem Areal an der Freihofstrasse in Zürich Altstetten, das wir von FCA Switzerland übernommen haben, ist uns ein Durchbruch gelungen. Wir haben ein städtebauliches Konzept präsentiert, das vom Baukollegium der Stadt Zürich als unterstützenswert beurteilt wird. Dieses Konzept sieht vor, dass wir einen grossen Teil des Areals und der bestehenden Gebäude ohne massgebliche Eingriffe erhalten und die Verdichtung über ein hohes Punkthaus realisieren. Das passt perfekt in unsere Strategie des sorgsamen Umgangs mit bestehender Bausubstanz und der Vermeidung von grauer Energie durch Neubauten.
Für das Projekt in Pratteln haben wir ein städtebauliches Verfahren in einem Varianzprozess durchgeführt. Derzeit sind wir in der Vorbereitung des Richtprojekts und planen, den Quartierplan bis spätestens Mitte 2022 beim Kanton einzureichen. Das Projekt macht mir Freude und ich bin zuversichtlich, dass das Zentrumsareal direkt beim Bahnhof Pratteln sehr attraktiv wird.

LS: In unserer Planung gehen wir auf neue Entwicklungen ein. Zum Beispiel haben wir in Cham das Thema Homeoffice bereits adressiert, weil wir überzeugt sind, dass es Einfluss auf die Nachfrage haben wird.

MF: In Cham war die Vorgabe, kompakte Wohnungen zu bauen. Aufgrund der Erfahrungen der letzten Monate haben wir den Wohnungsmix leicht angepasst und Wohnungen mit mehr Zimmern geplant. Auch haben wir geprüft, wo einzelne Zimmer realisiert werden können, die über separate Zugänge verfügen oder flexibel den Wohnungstypen zugewiesen werden können. Im Erdgeschoss werden wir halböffentliche Flächen realisieren, die über ein einfaches Buchungssystem zum Beispiel als Co-Working-Space genutzt werden können.

Wie bewältigen Sie diese grossen Projekte? Ihre Entwicklungen umfassen rund 60 Projekte.

MF: Personelle Ressourcen bauen wir entsprechend den Kapazitätsanforderungen auf oder wir verlängern die Werkbank mit externen Partnern. Weiter beurteilen wir im Rahmen der Mittelfristplanung regelmässig die anstehenden Projekte und entscheiden, was wir aus eigenen Kräften umsetzen oder wo wir externe Unterstützung beiziehen wollen. Die Finanzierungen werden im Rahmen der Projektfälligkeiten eruiert, immer mit Blick auf unsere Eigenkapitalquote. Wir planen, über die nächsten fünf bis sieben Jahre rund CHF 800 – 900 Mio. in Entwicklungen zu investieren. Für die Realisierung dürfte zu gegebener Zeit auch zusätzliches Eigenkapital beschafft werden.

Muss man den Verkauf an Stadler oder die Aktienplatzierung unter diesem Aspekt sehen?

LS: Das Kapital aus dem Arealverkauf an Stadler und aus der Aktienplatzierung im Herbst 2020 nutzen wir wie angekündigt für Projekte.

MF: Der Mittelzufluss vergrössert unseren Spielraum auch für opportunistische Zukäufe von weiteren Liegenschaften.

Die Vermietungsquote hat sich im Berichtsjahr positiv entwickelt: Wie haben Sie es geschafft, in einem so herausfordernden Umfeld die Leerstandsquote von 16.2% auf 13.2% zu reduzieren?

MF: Einerseits haben wir auf der Vermarktungsseite einen grossen Effort geleistet. Auch die neue Zusammenarbeit mit externen Vermarktungspartnern hat Früchte getragen. Anderseits haben wir nur unsere Arbeit gemacht, den Leerstand systematisch analysiert, jedes Objekt strategisch beurteilt und selektiv, in präziser Handarbeit optimiert. Die positive Entwicklung gibt uns recht. Darauf können wir stolz sein.

Sie haben mit rund 8 Jahren immer noch einen recht soliden WAULT, dennoch ist er gegenüber dem Vorjahr leicht zurückgegangen. Weshalb?

LS: Im WAULT spiegeln sich zwei Effekte: Einerseits hat der Verkauf des Areals in St. Margrethen aufgrund des bis dahin abgeschlossenen Baurechts bis 2080 den WAULT leicht reduziert. Andererseits verfügen Projekte, welche aktuell in Entwicklung sind, über einen durchschnittlichen WAULT von 15 Jahren. Das heisst, dass der WAULT in unserem insgesamt stabilen Portfolio mit der Fertigstellung von Projekten stabil bleiben wird oder sogar kontinuierlich steigen dürfte. Den langen Laufzeiten aus der Projektentwicklung stehen die regelmässigen Verlängerungen von bestehenden Mietverhältnissen gegenüber, welche meist mit einer Laufzeit von 5 bis 10 Jahren vereinbart werden.

Was ist der Hintergrund Ihres Aufwertungsgewinns von CHF 27.0 Mio. im Geschäftsjahr 2020?

LS: Es gibt drei Faktoren, welche die Wertänderung beeinflusst haben. Erstens führte die Reduktion der Leerstandsquote zu einer Aufwertung. Zweitens zeigten Fortschritte bei Entwicklungsprojekten insbesondere auf dem Areal in Cham einen positiven Effekt. Auf der anderen Seite haben wir ein systematisches Screening von potenziellen Umweltbelastungen vorgenommen, das per Ende 2020 im Zusammenhang mit der Mittelfristbeurteilung Rückstellungen aufgrund technischer bzw. rechtlicher Veränderungen verursacht.

Trotz dem bereits umfangreichen Portfolio von 2.7 Mio. m² ist HIAG nach wie vor auch im Transaktionsmarkt aktiv und weitet ihr Portfolio kontinuierlich aus. Was muss eine Investitionsmöglichkeit aufweisen, damit sie für HIAG interessant ist?

MF: Wir fokussieren auf Wertsteigerungspotenzial in Marktregionen, welche die Portfolioqualität verbessern. Interessant sind auch Bestandsimmobilien, die langfristig über nachhaltige Nutzungen und entsprechende Mieterträge verfügen, zum Beispiel Logistikareale, und die über solide Mieter und Vertragslaufzeiten verfügen. Die daraus resultierenden Cashflows stützen die Ertrags- und Dividendenstabilität von HIAG. Es ist eine Stärke von HIAG, dass unsere Spezialisten über spezifisches Know-how verfügen, zum Beispiel im Umgang mit Gebäudeschadstoffen oder Altlasten im Untergrund. Unsere Kompetenzen und Agilität ermöglichen es uns auch, beispielsweise Off-Market-Transaktionen erfolgreich zu realisieren und dabei immer wieder auch attraktive Lösungen und Transaktionsstrukturen für die Verkäufer umzusetzen.

Im Mai haben Sie den Erwerb von Grundstücken mit insgesamt rund 22’000 m² Fläche in Bussigny-près-Lausanne bekannt gegeben. Was zeichnet diese Akquisition aus und was sind Ihre Pläne mit dem Areal?

MF: Das Areal ist geografisch sehr gut gelegen und eine strategische Erweiterung unserer Projektpipeline. Neben der Makrolage überzeugt auch die bevorstehende Aufwertung der Verkehrserschliessung. Wir sind bereits im Gespräch mit potenziellen Ankermietern aus dem Logistik- und Gewerbebereich.

Nachdem Ihr Aktienkurs im März einen herben Dämpfer erlitten hatte, stieg er trotz solidem Semesterergebnis und einigen Good News in der zweiten Jahreshälfte bisher nicht über den Vierjahresschnitt. Wie erklären Sie sich das?

MF: Im März 2020 kam die HIAG-Aktie gleich zweimal unter Druck: einmal wegen der visiblen Sondereffekte im Geschäftsergebnis 2019 und andererseits als Reaktion auf den Ausbruch der Corona-Pandemie. Seit dem Sommer 2020 hat sich die Aktie von HIAG aber besser entwickelt als die Aktien der meisten Mitbewerber. Auch sehen wir bereits wieder ein kleines Agio auf dem NAV.
Wir sind aber in einem speziellen Bereich des Immobilienmarktes unterwegs und stehen daher auch 2021 unter dem Einfluss der Pandemie auf die weitere Wirtschaftsentwicklung.
Positiv ist, dass ein grosser Teil unserer Mieter aus den Bereichen Produktion, Logistik oder Technologie stammt und die meisten aktuell am Arbeiten sind. Zudem haben wir nur wenige reine Büroflächen und das Thema Homeoffice ist für uns im Vermietungsgeschäft weniger relevant, weil auch die Administration unserer Mieter eng mit der Produktion vor Ort verbunden ist.

LS: Das Jahr 2020 hat gezeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind. HIAG hat ein gutes Ergebnis erzielt. Die Leerstandsquote wurde trotz schwierigem Umfeld gesenkt. Zudem haben wir die Hausaufgaben in Pratteln und bei HIAG Data gemacht und konnten unter den veranschlagten Kosten bleiben. Das sind wichtige Signale für 2021, auch weil Mitte Jahr die Refinanzierung einer Anleihe ansteht.

Wo standen Sie Ende Geschäftsjahr 2020 mit der Eigenkapitalquote bzw. dem LTV?

LS: Tatsächlich haben nach dem Konkurs des Mieters in Pratteln die Kosten für die vorgezogene Projektentwicklung und die finanziellen Folgen des Ausstiegs aus dem Multicloud-Projekt von HIAG Data die Eigenkapitalquote sowie den Loan-to-Value negativ beeinflusst. Inzwischen haben sich diese betriebswirtschaftlichen Kennzahlen zu einem guten Stück erholt. Dazu beigetragen hat vor allem das gute Ergebnis 2020, aber auch, dass wir in der Berichtsperiode keine substanziellen Akquisitionen getätigt haben, die einer Finanzierung bedurften.

Im November 2020 haben Sie bekannt gegeben, dass das Rohner- Areal in Pratteln nun chemiefrei sei. Dies ermöglicht es Ihnen, die Arealtransformation voranzutreiben. Anfang Dezember haben Sie zusätzlich darüber informiert, dass «die effektiven Rückbaukosten substanziell unter dem per Ende 2019 zurückgestellten Betrag von CHF 30 Mio. liegen werden». Waren Sie zu vorsichtig mit Ihren Rückstellungen oder ist gutes Projektmanagement die Ursache für dieses positive Resultat?

MF: Die Rückstellungen für die Chemiefreimachung auf dem Rohner- Areal in Pratteln erfolgten auf Basis von Analysen von Fachexperten. Es gab kein vergleichbares Projekt in der Schweiz, das wir hätten heranziehen können. Entsprechend gross war die Spannweite der Analysen, weshalb wir auf einer «Best estimate»-Basis Annahmen treffen mussten.
Positiv ist, dass die Arbeiten bisher effizient verlaufen, und auch, dass wir eine ehemalige Produktionsanlage mitsamt dem kompletten Gebäude integral verkaufen und so Rückbaukosten sparen konnten.

LS: Hilfreich war auch, dass wir erfahrenes Personal von Rohner übernommen haben. Es ist wichtig, die Anlagen gut zu kennen. Zudem hatten wir in Pratteln Glück, dass wir rasch einen Käufer gefunden haben, der wegen eines neuen Auftrags schnell eine einsatzbereite Anlage brauchte. Es hat sich auch ausgezahlt, dass wir den ehemaligen Produktionsleiter der Chemiefirma Rohner an Bord hatten, und auch, dass wir intern über ausgewiesenes Transaktions-Know-how verfügen. Der Grossteil der Anlage wurde bereits 2020 übergeben. Die restlichen rund 30 Prozent werden im neuen Geschäftsjahr übergeben und das Ergebnis 2021 positiv beeinflussen.

Wir haben bereits letztes Jahr über die Nachhaltigkeitsaspekte gesprochen und Sie haben mir erklärt, dass die Arealentwicklung dem Nachhaltigkeitsgedanken grundsätzlich Rechnung trägt. Inzwischen hat sich auch in der Immobilienwelt das ESG-Reporting zu einem wichtigen Bestandteil der Unternehmenspositionierung entwickelt. Hat HIAG in diesem Bereich ebenfalls Anstrengungen unternommen?

MF: Wir sind überzeugt, dass wir zu den nachhaltigsten Immobilienentwicklern in der Schweiz gehören. Schon früh haben wir wichtige Aspekte wie Mobilitätskonzepte, Kreislaufwirtschaft, Verbrauch von grauer Energie, Stromproduktion aus erneuerbaren Energien, Biodiversität, Vermeiden von Hitzeinseln, den vermehrten Einsatz von Holzbau oder Holzhybridbauten in unseren Projekten berücksichtigt. Wir wollen zudem die Berichterstattung zu ESG-Themen kontinuierlich ausbauen. Wie gesagt verstehen wir HIAG per se als nachhaltig, weil wir im Bestand entwickeln und auch, weil für uns die Zufriedenheit der Mieter auf den Arealen wichtig ist. Zufriedene Mieter zahlen sich langfristig in jeder Beziehung aus.

LS: Der aktuelle Nachhaltigkeitsbericht enthält erstmals eine Materialitätsanalyse und geht auf unsere ESG-Vision und spezifische ESG-Ziele von HIAG ein. 2021 werden wir an der Nachhaltigkeitsberichterstattung weiterarbeiten und dabei auch entscheiden, welchen Berichtsstandard wir anwenden wollen. Diese Frage ist komplex, weil HIAG sowohl mit einem Bestandes- als auch einem Entwicklungsportfolio arbeitet. Es geht also nicht nur um Kennzahlen, sondern grundsätzlich um die Unternehmensphilosophie.

Welche Rolle spielt das Anfang 2021 vorgestellte Joint Venture HIAG Solar in der Nachhaltigkeitsstrategie von HIAG?

MF: Die Stromproduktion spielt bereits mit den kleineren Wasserkraftwerken aus dem industriellen Erbe unserer Areale eine Rolle in der Nachhaltigkeitsstrategie von HIAG. Mit HIAG Solar lässt sich jetzt auch das Potenzial der grossen Dachflächen in unserem Portfolio wirtschaftlich nutzen. HIAG stellt die Dachflächen zur Verfügung, das Engineering, die Produktion und den Vertrieb übernimmt der Partner. Mit der Münchensteiner Firma aventron haben wir einen idealen Joint-Venture-Partner gefunden.
Auch die Mieter profitieren von der arealgebundenen Stromproduktion, einerseits durch gute Einkaufsbedingungen und andererseits durch die Nachhaltigkeitskomponenten, welche auf den Betrieb unserer Mieter einzahlen.

Was sind Ihre Ziele für 2021?

MF: Wir gehen davon aus, dass wir 2021 weitere Meilensteine bei den Entwicklungsprojekten erreichen und die Mieteinnahmen steigern werden. Ausserdem erwarten wir, den Leerstand im Bestandsportfolio durch intensive Vermarktungsaktivitäten weiter reduzieren zu können.