Grosses Know-how in Immobilien­transaktionen

Wie geht HIAG bei Akquisitionen vor? Marco Feusi, CEO, und Béatrice Gollong, Leiterin Transaktionen und Geschäfts­flächenvermarktung erläutern die Anlagestrategie von HIAG:

Frau Gollong, seit Mai 2020 sind Sie als Leiterin Transaktionen und Geschäftsflächenvermarktung bei HIAG an Bord. Wie sieht ihre Bilanz über die ersten Monate aus?

Béatrice Gollong: Ich bin seit Mai 2020 bei HIAG. Davor war ich während sieben Jahre als Bereichsleiterin «Investment and Consulting» im Dienstleistungsbereich der Immobilienbranche tätig. Bei HIAG kann ich mein umfassendes Know-how aus der Tätigkeit als Beraterin im Immobiliensektor und bei einer professionellen Eigentümerin optimal einbringen. Insbesondere in meiner Funktion als Verantwortliche für Immobilienkäufe und -verkäufe sowie für die Vermarktung von Geschäftsflächen ist diese ganzheitliche Praxiserfahrung eine grosse Stärke. Umso mehr machen mir die anspruchsvollen Aufgaben bei HIAG Freude. Es gibt derzeit unzählige Möglichkeiten, in Immobilien und Areale mit Entwicklungspotenzial zu investieren. Entsprechend viele Dossiers und Angebote landen auf meinem Tisch. Im Jahr 2020 ist es uns gut gelungen, HIAG als potenzielle Käuferin und Vermieterin im Markt noch sichtbarer zu machen.

Herr Feusi, was war ausschlaggebend, das Kader von HIAG mit der ausgewiesenen Transaktionsspezialistin Béatrice Gollong zu verstärken?

Marco Feusi: Béatrice Gollong und ich kennen uns seit über 15 Jahren. Wir arbeiteten bei Wüest Partner auf verschiedensten Mandaten eng zusammen. Während ihrer Tätigkeiten bei UBS Fund im Asset Management und als Head Investment and Consulting bei SPG Intercity hat sie sich im Schweizer Immobilienmarkt einen Namen als Immobilienexpertin und Transaktionsspezialistin gemacht. Mit ihrer ausgezeichneten Vernetzung in der Branche sowie ihrer hohen Sozialkompetenz ist sie eine wertvolle Verstärkung für das Transaktionsgeschäft und die Geschäftsflächenvermarktung von HIAG.

Was unterscheidet HIAG von anderen Immobilienunternehmen?

MF: Die Immobilieninvestoren sind trotz der aktuellen wirtschaftlichen Situation sehr aktiv. Je nach Segment befinden wir uns bei Zukäufen in einem ausgesprochen kompetitiven Umfeld. Unser Fokus liegt allerdings nicht auf Wohnliegenschaften und Geschäftsliegenschaften an Prime-Lagen, wo nach wie vor sehr hohe Preise bezahlt werden und die Renditeerwartungen entsprechend tief sind. Ein grosser Vorteil von HIAG ist, dass wir keinen Anlagedruck haben. So können wir uns opportunistisch auf Liegenschaften konzentrieren, bei denen das Risiko-Renditeprofil für uns besser stimmt. Bei diesen Objekten können wir mit unserer Tätigkeit langfristig robustere Cashflows und grössere Wertsteigerungen erzielen. Parallel dazu nutzen wir das aktuelle Marktumfeld auch, um im Rahmen unserer kontinuierlichen Portfolio-Optimierung einzelne Verkäufe zu tätigen.

BG: Da ich in meiner bisherigen Laufbahn Einblick in eine Vielzahl von Immobilienunternehmen hatte, sehe ich schnell was bei den einen oder anderen warum und wie funktioniert. HIAG kommt im Schweizer Immobilienuniversum eine Sonderstellung zu. Auf der einen Seite arbeiten wir hoch professionell, alle Schlüsselpositionen sind mit erfahrenen Immobilienspezialisten besetzt. Auf der anderen Seite sind wir nicht überreglementiert, verfügen über eine flache Hierarchie und eine flexible Eigentümerstruktur. Das gibt uns den Spielraum, um massgeschneiderte Partnerschaften mit Verkäufern und Mietinteressenten zu entwickeln. HIAG hat die Fähigkeit, individuell auf spezifische Bedürfnisse einzugehen. Beim Ankauf sind wir immer darauf Bedacht, die für beide Seiten optimale Transaktionsstruktur zu definieren. Dabei schrecken wir vor Neuland nicht zurück. Das gilt auch bei Mietinteressenten: Unsere Spezialität ist es, für unsere zukünftigen Mieter Raum zu schaffen, der es ihnen ermöglicht, sich optimal zu entfalten und erfolgreich zu entwickeln.

Was sind die Stärken von HIAG im Transaktionsgeschäft?

MF: Eine Stärke von HIAG ist, dass wir intern über grosses Know-how in Immobilientransaktionen verfügen. Das ermöglich es, schnell und effizient zu handeln. Zudem sind wir mit unserem Fokus auf Gewerbe- und Logistikliegenschaften und unseren Entwicklungskonzepten in einem Nischenmarkt tätig, indem klassische institutionelle Investoren nicht aktiv sind. Unsere Erfahrung ermöglicht es, Transaktionsstrukturen anzubieten, die für Verkäufer steuerlich attraktiv sein können. Oder wir realisieren gemeinsam Projekte, bei denen die bisherigen Besitzer am Standort bleiben und sich dort langfristig weiterentwickeln. Zudem haben wir im Gegensatz zu den meisten anderen Immobilieninvestoren keine Berührungsängste bei Gebäudeschadstoffen oder Altlasten. Selbstverständlich werden diese Risiken im Vorfeld einer Transaktion von unseren erfahrenen Spezialisten analysiert. Diese Einschätzung fliesst dann in unsere Beurteilung ein. Mit diesem Set-up sind wir agil und werden auch in Zukunft regelmässig Opportunitäten identifizieren und realisieren können.

BG: Das Potenzial im Bereich Transaktionen ist gross. Pro Woche erhalten wir im Schnitt fünf bis zehn Angebote für Liegenschaften oder Areale im Gewerbe- und Logistikbereich. In rund 80% der Fälle verfügen diese Objekte zwar über Entwicklungspotenzial. Aber wenn wir unsere strengen Entscheidungskriterien wie Fokus Lage, Erreichbarkeit und Grösse ansetzen, scheiden viele aus. Das Angebot im Markt ist aber gross genug, sodass wir immer wieder geeignete Objekte identifizieren und somit in zur Strategie von HIAG passende Immobilien investieren können.

Wie sieht das ideale Kaufobjekt für HIAG aus?

BG: Das ideale Kaufobjekt für HIAG ist ein Entwicklungsareal mit mindestens 10000 m² Grundstücksfläche in einer wirtschaftlich prosperierenden Agglomeration, das über einen gewissen Bestand verfügt, der einen Basis-Cashflow generiert. Das Areal muss uns die Möglichkeit bieten, mit unserer Entwicklungskompetenz einen substanziellen Mehrwert zu schaffen, indem wir attraktiven Wohnraum sowie Flächen für Gewerbe- und Logistikmieter gestalten.

Wie geht HIAG beim Kauf einer Immobile vor?

BG: Bei Akquisitionen orientieren wir uns an einem strukturierten Prozess, unabhängig davon, ob es sich um eine Off-Market-Transaktion oder ein von einem Makler angebotenes Objekt handelt. Zuerst werden die Strategiekonformität, die Lage, der Cashflow und die Drittverwendbarkeit überprüft. Wenn wir den Kauf weiterverfolgen, stellen wir auf dem Niveau einer «nicht bindenden» Analyse Überlegungen zum Immobilienmarkt, dem Objekt selbst, der Baurechtssituation sowie Erträgen und Kosten an. Die Ergebnisse dieser Beurteilung werden in einer internen Bewertung zusammengefasst und ergeben den Kaufpreis für ein «indikatives Angebot». Dann folgt die Due Diligence, bei der die Immobilie einer tief greifenden Prüfung unterzogen wird. HIAG legt grossen Wert auf die Drittverwendbarkeit und das künftige Potenzial eines Objekts. Weiter ist die Einschätzung allfälliger Entsorgungskosten für Altlasten und  Gebäudeschadstoffe ein wichtiges Thema. Bei Logistikliegenschaften sind zudem die zu genehmigenden LKW-Fahrten relevant. Dabei ist es wichtig, jede Immobilie als Unikat  zu behandeln. Die spezifischen Eigenheiten eines Objekts verändern den Fokus der Due Diligence-Prüfung von Fall zu Fall. Bei der Prüfung ziehen wir auch externe Partner bei, die auf die relevanten Themen spezialisiert sind. Auf Basis der Due Diligence-Daten erstelle ich jeweils eine eigene Bewertung, die mir als Grundlage für den Businessplan einer Immobilie dient. Selbstverständlich fliesst auch die Meinung der externen Spezialisten in die Preisfindung ein. Wenn wir nach sorgfältiger Analyse von einem Objekt überzeugt sind, erstellen wir einen detaillierten Antrag, der dem Investitionsausschuss des Verwaltungsrats zur Beurteilung vorgelegt wird. 

Wie schaffen Sie es, an neue Kaufobjekte mit einer realistischen Preisstruktur zu gelangen?

MF: Wie erwähnt, bewegen wir uns mit unserer Portfolio- und Akquisitionsstrategie eher in einem Nischenmarkt, indem sich aktuell nur wenige Investoren tummeln. Ein Erfolgsfaktor ist, dass wir gezielt nach Informationen und Möglichkeiten suchen, die uns einen Wettbewerbsvorteil verschaffen. Eine gute Opportunität kann nach unserer Vorstellung auch eine gewisse Komplexität haben. Das hilft, Mitbewerber abzuschrecken, die bereit sind, deutlich höhere Summen zu bezahlen als HIAG. Weitere bevorzugen wir Off-Market-Transaktionen oder Konstellationen, bei denen auf Verkäuferseite ein gewisser Handlungsdruck besteht, wir aber trotzdem auf Augenhöhe verhandeln können. So kommen wir mit einer grösseren Wahrscheinlichkeit zu einem schnellen Abschluss zu einem für beide Seiten angemessenen Preis. 

BG: Wir nutzen sehr viele Kanäle, um an geeignete Objekte zu kommen und sind für ernsthafte Angebote grundsätzlich offen. Es lässt sich auch nicht sagen, welche Akquisitionsstrategie per se die Beste ist. In einem Fall ist eine Off-Market-Transaktion optimal, in einem anderen ist es ein strukturierter Prozess, über den wir an ein Investitionsobjekt gelangen, dem realistische Preisvorstellungen zugrunde liegen.  Mein Credo lautet: «Offen sein, bringt uns ans Ziel.» 

Wie geht HIAG die Risikobeurteilung, der Due Diligence beim Immobilienkauf vor?

MF: Eine umfassende Due Diligence ist zentral für den Erfolg einer Immobilientransaktion. HIAG analysiert gemeinsam mit externen Spezialisten die relevanten Punkte, Risiken und Chancen einer Transaktion werden sorgfältig abgewogen. Oft entwickeln wir bereits während des Akquisitionsprozesses spezifische Nutzungsszenarien, optimieren Projektideen, lassen Machbarkeitsstudien erstellen oder führen zur besseren Markteinschätzung Gespräche mit potenziellen  Nutzern. Das gehört bei HIAG zum Handwerk und ist mit entsprechend grossem Einsatz verbunden. Es ist wichtig, dass wir alle Chancen und Risiken identifizieren und bewerten, weil wir Immobilien langfristig halten und einen entsprechenden Mehrwert generieren wollen. Allfällige Restrisiken werden mit spezifischen Gewährleistungen vertraglich abgesichert.

BG: Ein standardisiertes Ampelsystem haben wir nicht, auch weil wir keine 08/15 Objekte akquirieren, sondern Unikate. Aber ja, gewisse Analysepunkte wiederholen sich. Mein Job ist es, die verstecken Risiken zu finden. 

Was zeichnet eine gute Immobilientransaktion aus?

MF: Uns ist wichtig, dass alle involvierten Akteure offen miteinander kommunizieren, professionell handeln und sachlich argumentieren. Damit gemeinsam nach der besten Lösung für eine Transaktion gerungen werden kann, müssen auch die Positionen des Gegenübers verstanden werden. Wir erwarten von Verhandlungspartnern, dass sie ebenso fair und zuverlässig handeln wie HIAG. Und eine gute Immobilientransaktion soll letztlich auch für unsere Aktionäre langfristigen Mehrwert generieren. 

BG: Für mich zeichnet sich eine gute Immobilientransaktion dadurch aus, dass sich die Parteien bei der Beurkundung in die Augen schauen können und überzeugt sind,  dass die Transaktion eine Win-Win-Situation darstellt. 

Welche Folgen erwarten Sie, wird die Corona-Pandemie auf den Schweizer Immobilienmarkt haben?

MF: Ich kann mir vorstellen, dass in den nächsten Monaten in gewissen Marktsegmenten eine grössere Angebotsmenge zu sehen sein wird. Eigentümer von Betreiberimmobilien könnten sich vermehrt entschliessen, ihre Liegenschaft im Rahmen einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion zu verkaufen, um ihre Bilanz zu verkürzen und den Verkaufserlös für die unternehmerische Entwicklung ihres Kerngeschäfts einzusetzen. Die letzten Monate haben auch gezeigt, dass die Investoren Opportunitäten in Wohnliegenschaften oder in Logistikimmobilien derzeit als krisenresistenter einstufen. Daher erwarten wir in diesem Bereich nach wie vor einen grossen Nachfrageüberhang. Aus meiner Sicht wird auch die Nachfrage nach  Retail-Liegenschaften im Non-Food-Bereich oder nach reinen Büroimmobilien an eher  periphereren Lagen gering bleiben. Dennoch gilt unverändert: Immobilien sind Sachwerte, die in Krisenzeiten generell stärker nachgefragt werden. Sie liefern in der Regel stabile Cashflows und verfügen auch im heutigen Tiefzinsumfeld über vergleichsweise gute Renditen. Geschäftsimmobilien bieten zudem aufgrund der indexierten Mietverträge einen gewissen Inflationsschutz. Aus diesen Gründen wird das Interesse an dieser Anlageklasse auch in absehbarer Zukunft hoch bleiben. 

BG: Es ist gut möglich, dass in nächster Zeit vermehrt Gewerbeimmobilien auf den  Markt kommen, weil sich Firmeneigentümer aufgrund der angespannten wirtschaftlichen Lage von Immobilien trennen, um ihre Liquidität zu stützen. Aus  demselben Grund erwarte ich, dass die Spezialisten in den Recovery-Abteilungen der Banken eine Renaissance erleben und wegen notleidender Firmenkredite die eine oder andere Gewerbeimmobilie auf den Markt kommen wird.